Locataire ou propriétaire : qui doit équiper le parking ?

L’article 40 de la loi APER met l’obligation à la charge du gestionnaire du parc de stationnement, sans définir le mot. Pour un parking exploité par son propriétaire, la question ne se pose pas. Pour un parking loué, en copropriété, en zone d’activités ou en délégation de service public, elle se pose tout de suite, et la réponse est dans les contrats.

Bailleur et locataire-exploitant

Le gestionnaire au sens de la loi est en principe celui qui a la jouissance et l’exploitation du parc, souvent le locataire du magasin ou de l’entrepôt ; mais ce n’est pas lui qui décide de construire des structures de 3 m de haut sur le foncier d’autrui. Le bail commercial répartit les travaux. Depuis la loi Pinel, pour les baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014, les grosses réparations de l’article 606 du code civil et les travaux de mise en conformité qui en relèvent ne peuvent pas être imputés au locataire ; des ombrières ancrées au sol, avec fondations et réseaux, en relèvent. Un bail « investisseur » antérieur ou une clause de travaux prescrits par l’autorité administrative peuvent écrire autre chose.

En pratique, la question se règle rarement par le droit : le tiers-investissement permet d’équiper le parc sans que ni le bailleur ni le locataire ne paient, le bailleur signant le bail des ombrières et touchant le loyer, le locataire pouvant négocier une part de l’électricité produite en autoconsommation. Le locataire a tout intérêt à déclencher la discussion.

Copropriétés et zones d’activités

Dans une copropriété ou une association syndicale de zone d’activités, le parc commun appartient à tous : la décision revient à l’assemblée, à la majorité prévue pour les travaux rendus obligatoires par la loi, et le tiers-investissement se traite comme une convention d’occupation des parties communes. La mutualisation permise par la loi Huwart entre parcs adjacents simplifie les zones commerciales : un seul projet pour plusieurs lots.

Parkings publics et délégations

Pour un parc public en régie, la collectivité est gestionnaire. En concession ou en délégation de service public, le délégataire l’est pendant la durée du contrat, selon ses stipulations, et la loi aligne l’échéance sur le renouvellement du contrat. La collectivité qui prépare une délégation a intérêt à inscrire les ombrières au cahier des charges, et à vérifier si le parc relève plutôt du régime des parkings publics neufs ou rénovés de l’article L. 111-19-1 du code de l’urbanisme.

Qui reçoit la mise en demeure

Le préfet s’adresse au gestionnaire ; en cas de doute, il peut viser le propriétaire et l’exploitant. Chacun a intérêt à pouvoir montrer qu’il a saisi l’autre et que le projet avance ; voir la page sanctions.